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今や!「医」「職」「住」の時代へ突入
現代は「医」「職」「住」「食」「遊」「学」「快」ですよ!

 2007年に急激な価格上昇を見せた新築マンション市場は、資産性を考える上で現在大きな局面を迎えています。

 マンション価格が急上昇した背景には、地価や建築資材、人件費などのコストの上昇と、ゼロ金利解除による金利先高感があったと言えます。また、その一方で、景況感悪化による購入層の買い控えがあり、需要に対する過剰な供給が続いていたのが昨今の状況です。

東京23区 新築マンションの価格推移
東京23区 新築マンションの価格推移


 このようななか、従来は都心と郊外の二極化で考えられてきた不動産市況も、エリアごとに市場動向が異なる多極化・個別化が進んでいます。駅前などの再開発が展開される地域はその典型例と言えるでしょう。再開発によって「都市機能の点在化」が起こり、低迷気味な新築マンションの市況のなかで、堅調な人気を維持するエリアもあります。大崎、東五反田、二子玉川などで大規模再開発が進行している、城南エリアなどがそれに当たるでしょう。


 こうした市場変化のもと、マンション購入時には資産性もいっそう厳しく判断すべき時代を迎えています。そこで重要になるのが「予算を明確にし、その中でより資産価値の高い物件を求める」という基本姿勢でしょう。資産価値を決める最大の根拠として挙げられるのは、当然のことですが立地です。

 新築購入時の価格は、都心部に近づくほど高くなりますが、同時にエリアの賃料水準も上昇します。そして、賃料水準が高いエリアほど、分譲価格と中古流通価格の差が小さいという現象が起きています。図は97年と07年のマンション価格維持率と平均坪賃料の相関性を示したものですが、坪賃料が最も高い1万6000円以上の駅では、07年の中古流通価格が97年当時より高い水準を保っていることが分かります。逆に、坪賃料が最も低い4000円以下の駅では、10年後のマンション価格は半分にまで下落しています。

首都圏のマンション価格維持率
(1997年と2007年比較)

首都圏のマンション価格維持率

駅別価格維持率と平均坪賃料の分布
(首都圏1997年分譲物件)

駅別価格維持率と平均坪賃料の分布



 ここで注目すべき指標が、マンションの収益性を表す「マンションPBR・PER」です。マンションPBRとは、新築で購入したマンションが中古流通時にいくらで売却できるかという純資産倍率を示す数値です。下の一覧表では築10年以内のマンションの資産倍率を駅ごとに算出していますが、この値が大きいほど資産価値が保たれ、差損が少なく売却できる計算になります。PBRが100%を超えている駅は、築10年以内であれば売却差益も十分期待できるわけです。

マンションPBRの算出方法
マンションPBR=中古流通時のマンション価格÷新築分譲時のマンション価格


 一方、マンションPERとは、マンション価格を「現在の評価額」、月額賃料を「現在の収益力」ととらえて、マンション価格が月額賃料の何年分に相当するかを算出したものです。この値が小さいほど、短期で回収できる計算になります。

マンションPERの算出方法
マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)

PBR・PERの沿線、駅ごとの比較


 マンションの資産性は、この二つの指標の相関から測ることができます。総じて都心エリアではPBR・PERともに優れており、都心に近い城南・城西エリアなどではPBRが、生活利便性の高い郊外ではPERがそれぞれ良好であることが分かります。

 マンションPBR・PERが良好な駅の傾向として挙げられるのが、この数年で再開発に成功した街であること。再開発は、開始時点では大型商業施設などの「建物の集合体」に過ぎませんが、次の7つの項目がバランスよく整うことで、有機的なつながりのある「街」へと発展します。

「職」「住」「遊」:新線開通などによる職場と住居の接近、生活利便性の向上
「医」:総合病院、大学病院、介護施設などの大型医療機関の充実
「学」:中高一貫校や有名大学などへの進学率の高い学校の存在
「食」:食文化をはじめとする地域文化の成熟度
「快」:マンション購入者およびその家族の個性とのマッチング


 言い換えると、これらは新築マンション購入時の選択のポイントになると言えます。まず、予算内で希望条件の物件が買えるエリアを策定し、その後に上記の7つの観点から物件候補を絞る。さらにその中で、周辺の賃料水準が最も高い物件を選択することで、資産価値の高いマンションを選択する可能性も高まります。


 資産価値の点から都心に近いエリアが好まれる一方で、都心での新築マンション購入は予算を超えるといった層に求めやすいのが、城東、城西、城北、城南といった都心周辺エリア、または横浜方面になってきます。

 中でも城南エリアには、マンションPBRが高い(売却差損が少ない)駅が多く、古くから住宅地として開発されてきたためにほかの地域と比較しても生活環境としての「街」が整い、居住快適性の高さが際立ちます。城南エリアは、多摩丘陵へと続く土地であり、住宅地に重要な、安定した地盤であることも特長の一つに挙げられます。

 また、東急田園都市線、東急目黒線、東急東横線、小田急線など、複数の路線が都心に乗り入れ、職住近接という面でも利点があります。04年には横浜高速鉄道みなとみらい線が東急東横線と相互直通運転を開始したことから、横浜方面へのアクセスの良さでも注目されています。さらに12年には、東京メトロ副都心線が横浜までの乗り入れを予定していますから、交通利便性の向上とそれに伴う資産性の向上にも期待できるでしょう。

我が家
竣工後3年たってから外構と植栽の工事を行い完成した。
我が家2
「木」は生まれも育ちも分かっている木を使いたい。
我が家3
どうせつくるなら本物がいい。木造の建築は上棟後、構造材をむき出しのまま建っている姿が一番美しい。


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